Préstamos reactivaron la demanda inmobiliaria. Inversores y familias evalúan el crédito indexado: ¿es un cambio de régimen económico o una ventana de oportunidad?
El mercado inmobiliario argentino experimenta un reencendido impulsado por el crédito hipotecario. Tras años de parálisis, la reaparición de líneas de financiamiento indexadas por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) despierta una demanda que permanecía latente, ansiosa por el apalancamiento.
Sin embargo, el debate central no solo gira en torno a la accesibilidad inicial de la cuota, sino a la comparación regional: el sistema UVA, un mecanismo técnico similar al chileno o uruguayo, enfrenta el desafío de la crónica inestabilidad económica local.
Lo relevante para el sector, por ahora, es la recuperación de ventas impulsada por el crédito hipotecario, que representa en promedio el 21% de las operaciones.
El crédito indexado: un eje regional con diferencias críticas
El crédito indexado, donde el capital adeudado y la cuota se ajustan por inflación, no es una invención argentina. Por el contrario, es la base del financiamiento hipotecario masivo en varios países de la región, como lo explicó Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode.
Añadió: “En la región, la lógica es parecida: la cuota se actualiza por inflación más una tasa real fija o semifija. Argentina usa la UVA, Chile la UF (Unidad de Fomento) y Uruguay la UI (Unidad Indexada). En todos los casos, la idea permite que la cuota inicial sea baja y el crédito, accesible”.
La diferencia fundamental reside en la película de la inflación que corre detrás de estos sistemas .
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Chile (Unidad de Fomento – UF): La inflación se mantiene baja y estable (generalmente 2-4% anual). Las tasas reales son relativamente bajas (4-5% anual en UF), y los plazos se extienden a 20-30 años. El resultado es un sistema masivo y culturalmente aceptado porque la indexación no genera shocks.
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Uruguay (Unidad Indexada – UI): Mantiene una inflación moderada (alrededor del 4-6% anual). Las tasas en UI giran en torno al 3,8-4,5% real. La previsibilidad de la inflación garantiza que el ajuste de la cuota sea suave y esperable.
- Perú / Paraguay (algunos productos): también tienen esquemas indexados o mixtos. Combinan créditos en moneda local con tasas relativamente más altas, y algunas líneas indexadas. En general, inflación más controlada que en Argentina, lo que vuelve previsible la cuota en términos reales.
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Argentina (UVA): Utiliza el mismo concepto técnico (cuota indexada por inflación más tasa adicional), pero el ajuste sigue una inflación que históricamente fue extremadamente alta y volátil. “La UVA se ajusta con una inflación que venía muy alta, y aunque tu tasa ‘real’ sea, por ejemplo, UVA + 7,5%, lo que asusta es la indexación si la inflación se recalienta otra vez”, sintetizó Bryn.